| Стройт-нот | В 2004–2007 годах строительная отрасль показывала ежегодный рост на 30 и более процентов.Сейчас в этой сфере наблюдается существенный спад. Но нет худа без добра – стало меньше конкурентов. Значит, можно быстренько занять опустевшие рынки сбыта. Именно на это и рассчитывают aналитики «выживших» стройкомпаний. Десять лет назад строительство было не столько бизнесом, сколько возможностью вернуть свои деньги. Тогда средства бизнесменов были заморожены в кирпиче, арматуре, других стройматериалах, которыми с ними рассчитывались контрагенты. Чтобы не продавать за бесценок материалы, владельцы этих активов возводили дома. Затем продавали квартиры и таким образом возвращали живые деньги. Это был посткризисный период. Напомним, что в 1998 году сырье подешевело почти вдвое, мир поглотил хоть и не такой сокрушительный, как нынешний, но все-таки достаточно серьезный финансовый хаос. Тогда же Казахстан был вынужден пойти на свою первую серьезную девальвацию национальной валюты. Одномоментно курс доллара с 70–72 тенге вырос до 120. Сейчас ситуация во многом схожа с теми временами. – Тогда и мечтать не могли о марже, которая доступна сегодня, – вспоминает директор одной из строительных компаний южной столицы Жаксылык Тургумбаев. – В 1999–2000 годах мы возводили жилой дом при себестоимости квадратного метра в 190 долларов и цене продажи 215–225 долларов. Эти 25–35 долларов маржи делали нас счастливыми и богатыми в то время. Сегодняшняя маржа застройщиков превышает навар десятилетней давности в пять-шесть раз только в процентном соотношении, что касается конкретных цифр – то в десять раз, как минимум. Кстати, тогда и банкиры, эти фарисеи мыльных пузырей докризисного периода, рынок недвижимости считали инвестиционно непривлекательным. А если застройщику удавалось получить кредит, то минимум под 25 процентов годовых в долларах. К тому времени и появилась впервые схема инвестирования строительства жилья за счет привлечения денег частных инвесторов – долевого строительства. Сначала такой способ покупки население восприняло с недоверием. И, как видится сегодня, их опасения были не столь уж и беспочвенны. Но кризис прошел, строители возобновили работу, умудрившись за несколько лет раздуть на рынке недвижимости едва ли не самый большой ценовой пузырь в Европе. Официальная статистика гласит, что в 1999–2001 годах было выдано кредитов для инвестирования жилищного строительства всего лишь на 50 млн тенге. В эти же годы в отрасль пришли иностранные инвесторы. Но переломным для рынка стал 2003-й, когда банки «дружною толпою» наконец-таки уверовали в строительный сектор и принялись разрабатывать системы кредитования одна другой лучше. Уже в 2004-м более 60 процентов сделок на рынке недвижимости происходило с привлечением кредитов. Менялся и портрет среднестатистического покупателя жилья. Директор проектной группы «Архимед» Евгений Александров утверждает, что в 2000–2003 годах люди приобретали квадратные метры для личных нужд. Потому популярностью пользовались компактные квартиры: двухкомнатные по 55–70 квадратных метров, однокомнатные по 38–45 кв. м. Однако уже в 2005-м доля спекулятивных сделок, по оценкам наблюдателей рынка, достигала 40 процентов. Появился спрос на большие квартиры: стали хорошо продаваться «однушки» площадью от 70 квадратов. До того цена росла на 11–15 процентов в год, после были зафиксированы резкие ценовые скачки. Пик пришелся на 2006 год: тогда в среднем цены на первичном рынке поднялись на 30–35 процентов, а на вторичном – на 70 процентов. В эти же годы появляется большое количество девелоперских и строительных компаний, а также различных финансовых организаций и фондов, финансирующих застройщиков. По данным Госстата, если в 2000 году работали порядка 21 700 строительных компаний, то в 2007-м уже 41 500. Финансовый кризис в четвертом квартале 2008-го обвалил цену на 30 процентов в долларовом эквиваленте. В следующем году цена потеряла еще около 16 процентов в первом полугодии и приобрела 4 процента во втором. Таким образом среднее снижение составило порядка 42 процентов, что в эквиваленте соответствует уровню 2005 года. Похожая ситуация и на рынке коммерческой недвижимости. В 1999-м спрос на рабочую силу оставался низким, офисная занятость практически не росла. Соответственно, существующего тогда предложения площадей вполне хватало. По некоторым данным, в 2000 году пустовало не менее 30 тысяч квадратных метров офисных площадей, что на тот момент составляло 29 процентов от общего предложения. Правда, надо сделать оговорку. В то время привычных современному понятию офис-площадей было очень мало. По большей части это были «совковые» конторы. Однако в последующем они стремительно модернизировались. Игроки затрудняются определить переломный год для офисного рынка. По их словам, ситуация развивалась достаточно логично и резких скачков не наблюдалось. В 2000 году средняя арендная ставка на офисный квадратный метр составляла 13 долларов в месяц, в 2001-м она снизилась до 11 долларов и три года держалась на этом уровне. Правда, были и такие, где зашкаливало за 50. К 2002-му наметилась новая тенденция: арендаторы предпочитают не арендовать, а выкупать офисы. В первую очередь это коснулось Алматы, новой Астаны, Караганды и так далее. Кроме того, начинается популярная распродажа офисов квадратными метрами в новостройках. Эта практика в дальнейшем негативно сказалась на профессиональном управлении бизнес-центрами, но в регионах она применяется до сих пор. Таким образом, уже к 2005 году спрос на офисы вырос настолько, что бизнес-центры начали строить с нуля, тогда как до этого девелоперы предпочитали реконструировать существующие здания. При этом необходимо учитывать, что опыта работы, за исключением умения строить, в то время не было. Все процессы приходилось постигать с нуля. Сейчас полученный за последнее десятилетие багаж знаний может обеспечить достаточно быстрый подъем любой из компаний, тем более в отсутствие серьезных конкурентов и при наличии освободившихся кадров. По данным Министерства индустрии и торговли, за время нынешнего кризиса в Казахстане исчезло около полутора тысяч строительных и девелоперских компаний. И это немного. Однако факт остается фактом: большинство застройщиков-гигантов с кризисом ушли в небытие, и сейчас дорога открывается молодым компаниям.
Евгения МИХАЙЛОВА, Алматы
Kомментарии Владимир ЦЕЙКО, аналитик: – Владельцы примерно 60 процентов строительных объектов фактически являются банкротами, около трети начатых зданий со временем достроят или перепродадут и лишь десять процентов нынешние собственники сегодня реально достраивают. Помочь отрасли могла бы ипотека. Но ипотечное кредитование можно будет возродить не ранее 2013 года. Слишком много проблем со старыми кредитами. Скорее всего, в 2011-м банки станут больше заниматься не новым ипотечным кредитованием, а перекредитованием и переуступкой старых ипотечных кредитов. Таким образом, главным источником финансирования для застройщиков остаются собственные средства. Это, в свою очередь, сегментирует вторичный рынок жилья еще больше. Цены вряд ли будут расти. Максимум, будет зафиксировано небольшое, процентов на десять, увеличение цены на популярные квартиры эконом-класса. Бизнес- и элитное жилье продолжит дешеветь в долларовом эквиваленте. На первичном рынке цены останутся на том же уровне или еще немного просядут, поскольку покупатели будут неохотно приобретать недострои на ранних стадиях строительства. Не исключено, что строительные компании попытаются «разогреть» рынок, но этого будет недостаточно. Самыми действенными мерами, как и десять лет назад, окажутся бартер и продажа квартир в рассрочку. Что касается коммерческой недвижимости, то она менее ипотекозависима. Поэтому она, в отличие от жилой, имеет больше шансов на возвращение своих позиций в ближайшие два года. В первую очередь это коснется торговых площадей. Именно в этом сегменте в последнюю пару месяцев происходит постепенный, процентов на пять-семь, рост арендных ставок и оживление проектов. С офисами ситуация обстоит намного хуже. Сразу найти арендаторов для 200 тысяч квадратных метров пустующих офисных площадей сложно. В этом сегменте скоро будет достигнуто дно арендных ставок.
Кайрат КОЛБАЕВ, налоговый инспектор: – Предположим, вы купили землю, построили там магазин, наполнили его товаром и преспокойно торгуете. Однако в этом случае налоги платить будете вы со своего дохода. С вычетом пусть небольших, но издержек на себестоимость закупаемой продукции у оптовых продавцов. Но если собственный магазин вы оформите на третье лицо, а сами будете выступать в качестве первого (поставщик – второе), то с учетом расходов на аренду налог будет меньше. Так поступают многие предприниматели. Больше того, в последнее время рынок аренды стал для нас настоящей проблемой. Слишком часто бизнесмены стали прибегать к такому способу уклонения от налогов.
Бектас ХУСАИНОВ, руководитель отдела продаж одного из агентств по недвижимости Алматы: – Банки стали более требовательно относиться к клиентам, которых мы к ним приводим. Если раньше предварительное собеседование наших сотрудников с потенциальным покупателем жилья в девяноста процентах случаев давало положительную оценку банка, то теперь две трети запросов на ипотеку не удовлетворяются. Падают объемы продаж. Продавцы не хотят снижать цену, ожидая позитивных изменений, покупатели не могут купить, поскольку банки не хотят повторять ошибок западной ипотеки.
| |
|