| Купить или снять? | Цены на недвижимость, в том числе на коммерческую, продолжают расти. Следовательно, пора задаться вопросом конкретно: покупать офис или арендовать по-прежнему? Этот извечный вопрос стоит перед всеми предпринимателями, стремящимися, с одной стороны, обеспечить приличные условия работы сотрудников, а с другой – добиться результата с наименьшими затратами. У каждого варианта обнаруживаются как преимущества, так и недостатки. До 2009 года (цена коммерческой недвижимости по сравнению с жилой держалась поразительно долго) в связи с чрезвычайно высокой стоимостью объектов руководители большинства компаний предпочитали арендовать офисы, а не приобретать их. К тому же собственники площадей сами не были заинтересованы в продаже объектов, которые не только выступали в роли «дойной коровы», но и оказывались крепким залоговым активом, позволявшим привлекать заемное финансирование под новые проекты. Ставки аренды на растущем рынке также постоянно стремились вверх. Разразившийся коллапс ликвидности отчасти переломил эту тенденцию. С началом экономической депрессии владельцы бизнес-центров столкнулись с проблемой ликвидности и необходимостью возвращать кредиты, что вынудило многих из них продавать объекты. В результате на рынке сформировался избыток предложения, а цены продаж резко снизились. Действительно, если до кризиса стои-мость одного квадратного метра в южной столице составляла 50–75 долларов, то во время прохождения рынком «дна» те же площади можно было приобрести уже по 25–40 долларов за квадрат. – Одной из значимых посткризисных тенденций стал рост спроса на покупку офисных площадей, – говорит управляющий директор крупного алматинского агентства по недвижимости Виталий Коргушов. – Компании чаще начали приобретать помещения в собственность, что в связи со значительным снижением цен продажи делало покупку выгодной альтернативой долгосрочной аренде и обеспечивало возможность обезопасить бизнес от дальнейшего роста арендных ставок. Впрочем, анализируя ситуацию в развитии, следует сделать несколько оговорок. Так, банкиры бросились осматривать выставленные на продажу офисы лишь после того, как мощные денежные инъекции со стороны государства удержали всю финансово-кредитную систему страны от весьма вероятного коллапса. В 2010 году, когда первая волна кризисных явлений схлынула, а в некоторых сегментах экономики наметился даже осторожный подъем, спрос на офисные помещения снова обрел привычные очертания. Уже начиная с февраля 2010 года в компании почувствовали рост интереса покупателей к коммерческой недвижимости. До кризиса средняя цена была около 3000 долларов за квадратный метр. Сейчас пока она составляет на уровне 2000-2500 долларов за квадратный метр. Причем чем меньше здание – тем выше стоимость. Но самое печальное – она неуклонно растет приблизительно на 1,6 процента в месяц. В любом случае покупка офисной недвижимости – счастливый удел компаний, располагающих достаточным количеством средств. Однако именно деньги и стали главным дефицитом в пиковые месяцы рецессии. Да и ныне ситуация остается непростой. Так что хоронить рынок аренды было бы неверно. – Для компаний в условиях нестабильности весьма привлекательной остается аренда, – убежден руководитель риелторской компании Талгат Байжанов. – Ведь она не требует существенных начальных вложений. А при условии подписания хорошего долго- срочного договора, скажем, на срок более пяти лет с индексацией до 7 процентов, арендатор получает очевидное преимущество в цене. К тому же базовые ставки аренды с января 2009 года решительно поползли вниз. В то же время средний уровень вакантных площадей вырос, обеспечив арендаторам свободу торга и возможность выбора. Да и ныне в Алматы пустует примерно треть офисов. Наконец аренда – куда более гибкий инструмент, позволяющий без серьезных потерь наращивать или снижать занимаемое офисное пространство, а при необходимости менять место дислокации. Если бизнес мобилен, постоянно модернизируется и расширяется, если дочерние подразделения выделяются в самостоятельные структуры, а само предприятие часто переоснащается в техническом отношении, аренда выглядит предпочтительным вариантом. И все-таки далеко не все эксперты склонны петь дифирамбы аренде. – Позиция профессиональных консультантов чаще всего состоит в том, что аренда – всегда более правильный шаг для любых компаний, — говорит Талгат Байжанов. – Другое дело, что особенности нашего рынка не всегда этому благоприятствуют. Например, собственник помещений может быть не готов к заключению долгосрочного договора по низким ставкам. А если такой договор все-таки будет заключен, нет стопроцентных гарантий его выполнения. Значит, постоянный рост ставок вполне возможен. А это повод задуматься о единовременных расходах на покупку помещения. Я вообще не считаю аренду правильным шагом. Ее используют либо компании, у которых нет средств для того, чтобы выкупить актив, либо те, у кого не было возможности «выдернуть» капитал из больших оборотов. Если же такая возможность есть, я рекомендую использовать лизинг, который позволяет постепенно выкупать помещение в собственность. Однако в 2008 году при чрезмерно высоких ценах покупать недвижимость было нереально. Именно поэтому аренда оставалась наиболее оптимальным вариантом. Есть повод призадуматься. Однако следует учитывать, что далеко не каждая компания готова изъять из оборота более полумиллионов долларов как минимум. А кредиты по-прежнему дороги (реальная ставка, что бы ни утверждалось в рекламе, составляет 13–15 процентов годовых). Таким образом, срок окупаемости вложений в коммерческую недвижимость составил бы около 10 лет, а к сумме сделки пришлось бы добавить еще и расходы на обслуживание кредита. Следует отметить, что в процессе финансового моделирования, используемого при сравнении покупки и аренды офиса, обычно учитывается еще и динамика рыночной стоимости приобретенной собственности. И при благоприятной экономической ситуации за семь лет ликвидная цена объекта возрастет на 45–50 процентов. – Риск, что продавать недвижимость компании придется дешевле, невелик, – уверена риелтор Айгуль Туйменбаева. – А значит, предприятия, которые смог-ли отвлечь средства от нужд бизнеса на покупку офиса, оказываются в выигрыше. К тому же под залог находящейся в собственности недвижимости можно брать на выгодных условиях кредиты на развитие бизнеса. Таким образом, что окажется выгоднее в перспективе – покупка или аренда, однозначно сказать нельзя. Все зависит от того, кто, что и по какой цене покупал или покупает. Наверняка выиграют только те, кто принял решение о покупке офисной недвижимости в пик кризиса и совершил сделку близко к ценовому «дну», добившись существенной экономии. Но и сейчас пока еще не поздно.
Артур БАЛИВАРОВ, Алматы | |
|