| Утром – деньги, вечером – стулья | Банки увеличивают свои доходы, клиенты все больше вязнут в долгах. Именно так сегодня можно охарактеризовать ситуацию в ипотечной системе Казахстана. Между тем проблема легко решаема на правительственном уровне.Однако света в конце тоннеля пока не видно. Судя по всему, кризис ипотеки затягивается, отчего проигрывают и государство, и население. Почему же никто из банкиров или экономистов не объясняет причину кризиса ипотеки? Как экономист, вот уже 14 лет я изучаю проблемы кредитования, близко знаком с рынком ипотечных услуг Канады и Европы. Более того, в 2004 году сам оказался в роли ипотечного заемщика. Так что все плюсы и минусы ипотеки, можно сказать, пропустил через себя. Поэтому считаю уместным поделиться как личным, так и профессиональным видением ситуации. Реформы, начатые в начале 90-х годов прошлого века, приносят в общество и экономическую жизнь страны все новые инструменты и мировоззрения. Понятие «ипотечное кредитование» в их ряду. Оно расширяет платежеспособный спрос населения на жилье, позволяет вовлекать внебюджетные средства в жилищное строительство и производство стройматериалов, способствует подъему реального сектора экономики. Основной акцент при этом делается на развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования с учетом зарубежного опыта, который не всегда может быть позитивным, а иногда даже порочным. После нескольких лет анализа и наблюдения за ипотечным кризисом считаю, что основная причина ипотечного кризиса кроется в применяемом методе погашения основного долга и процентов заемщиками кредита. Напомню, что вплоть до 2003 года погашение основного долга и процентов по кредитам производилось так называемым дифференцированным методом. Позже на примере ныне разорившихся американских федеральных ипотечных компаний Fannie Mae и Freddie Mac в Казахстане ввели аннуитетный метод погашения основного долга и процентов. В этом-то как раз и кроется закавыка. Дело в том, что по аннуитетному методу за 20 лет основного периода деньги на погашение кредита идут сначала на погашение процентов, а уж затем на уменьшение основного долга. То есть банк как бы получает прибыль заранее. Помимо этого в договорах клиентов расчеты по платежам привязаны к курсу доллара, тогда как единственным платежным средством в Казахстане является тенге. Это позволяет банкам второго уровня (БВУ) получать дополнительный доход. Объясняют это по-разному: будто бы средства заемные, риски и так далее. Никто при этом не говорит, что все это уже учтено в высоких и малообъяснимых банковских процентах. Таким образом, за пять-шесть лет БВУ получают баснословные доходы, которые тратят на бонусы, колоссальные зарплаты и прочие необъективные выплаты своим акционерам и сотрудникам. С другой стороны, низкий возврат основного долга провоцирует отсутствие оборотных средств, что рано или поздно становится причиной ипотечного кризиса. В итоге БВУ – в кризисе, нет оборотных средств на возврат заемных денег (облигации, займы, ценные бумаги и т.д.). Когда такое случается, всю свою неудачу банки перекладывают на плечи правительства РК через так называемую проблему заемщиков. Последнее вынуждено направлять резервные национальные богатства (фонды) на спасение финансового рынка. В качестве благодарности БВУ проводят реструктуризацию ипотеки заемщиков, ухудшая платежные условия заемщиков, которые подписывают увеличение с учетом индексирования основного долга и процентов и остаются в роли вечного должника перед банком. Почему так убедительно излагаю, потому что мною проанализированы десятки договоров разных банков и я сам являюсь «узником» БТА банка. Механизм рефинансирования банков второго уровня не внушается доверия. Сошлюсь на конкретный пример. В сентябре 2004 года я взял ипотечный кредит 11,5 млн тенге на 20 лет в столичном отделении «БТА ипотека». Курс тенге к доллару США составлял в то время 135,51 тенге, фиксированная ставка – 14,2 процента. Минуло шесть лет, мною погашено почти 11,2 млн тенге основного долга с процентами. Вроде можно спать спокойно: ежемесячно производится платеж, обязательства перед банком выполняются. Да куда там: на 12 сентября 2004 года, когда я брал кредит, задолженность составляла 11,5 млн тенге, а 12 августа текущего года мой долг составил 11,49 млн тенге. То есть за шесть лет мною было погашено основного долга всего на 9,5 тысячи тенге. Этот метод у них называется аннуитетным. Вначале идет погашение процента, а в конце – основного долга. В результате клиент всегда в должниках, банки теряют оборотные средства, ипотека буксует. И в данном положении сегодня находятся тысячи заемщиков. Применительно к собственному кредиту я рассчитал системы погашения посредством аннуитетного и старого, дифференцированного метода. Результат хотя и был предсказуем, но все равно удивил. Оказалось, что помимо того, что мой долг при дифференцированном методе постоянно уменьшался бы на внушительную сумму, к тому же я здорово сэкономил бы на процентах. При дифференцированном методе доля переплаты к сумме кредита составила бы 142,59 процента, при аннуитетном – более 200 процентов. То есть каждый казахстанский заемщик несет дополнительные убытки от 45 процентов и выше. Кроме того, при аннуитете теряет всякий смысл досрочное погашение кредита, поскольку еще в самом начале большая часть процентного вознаграждения банком уже получена. Еще одна серьезная проблема – индексация доллара США при выдаче кредита. Помнится, это вызвало возмущение главы государства Нурсултана Назарбаева в начале этого года на совещании финансистов. Но факт остается фактом. На примере БТА смело могу утверждать, что за последние пять-семь лет все ипотечные кредиты выдавались банком на условиях погашения по аннуитетному методу с привязкой к индексации доллара. Вместо 12–15 процентов годовых фактически заемщики платят 30 процентов и выше. Как специалист, много времени изучающий ипотечное кредитование, могу с уверенностью сказать: будет второй и третий ипотечный кризис, если на государственном уровне не внести изменения в законодательные акты страны. Если этого не сделать, то и впредь деньги налогоплательщиков и средства Нацфонда придется направлять на поддержку частных БВУ, а не на социальные программы. Чтобы этого не произошло, необходимо внести ряд изменений в нормативную базу по ипотечному кредитованию. Во-первых, в Гражданском кодексе запретить осуществление договорных платежей с привязкой к валюте других стран, особенно в банковской сфере, как это было сделано в России. Во-вторых, законодательно запретить применение аннуитетного метода погашения кредитов. В-третьих, перевести договоры ипотеки с заемщиками на дифференцированный метод погашения с перерасчетом ранее переплаченных сумм, сложившихся от аннуитета и привязки к доллару. Тогда отечественную банковскую систему можно будет назвать по-настоящему здоровой. P.S. В прессе эту тему я поднимаю уже не впервые за последние месяцы. Каждая из публикаций нашла живой отклик со стороны многих огорченных заемщиков со всего Казахстана. Банкиры и чиновники (в первую очередь Нацбанк и АФН) молчат. Депутаты тоже не реагируют, хотя наверняка при встречах с избирателями вопросы, касающиеся ипотеки, им задавали не раз.
Нурлан ДЮСЕНБАЕВ, Астана | |
|