| Азбука ЖКХ | В столице нашей республики, как, впрочем, и во всех других городах Казахстана, важнейшим вопросом было и остается жилье.И доминантой в этом вопросе, несомненно, является формирование инфраструктуры ЖКХ. И если вы счастливый обладатель квадратных метров в многоквартирном столичном доме, то наверняка, помимо радости обладания своим жильем, уже успели столкнуться с проблемами по качественному обслуживанию общедомового имущества. Системой жизнеобеспечения дома занимаются сотрудники КСК, однако обслуживать дом по закону могут не только кооперативы собственников квартир, но и товарищества с ограниченной ответственностью, индивидуальные предприниматели, сторонние организации. Вопрос, как правильно обслуживать жилой дом, волнует большинство собственников квартир. Недавно управляющая компания ТОО «ФН Менеджмент» (внучка АО «ФНБ «Самрук-Казына») презентовала свою книгу «Азбука управляющего жилым комплексом», в которой авторы поделились рецептом правильного обслуживания общедомового имущества. Сегодня мы беседуем с директором ТОО «ФН Менеджмент» Айсултаном Акчуриным, под редакцией которого и вышло данное пособие. ЛИТЕР-Неделя: Айсултан Анварович, управляющая компания ТОО «ФН Менеджмент» существует на рынке ЖКХ уже более года. Расскажите о том, как создавалась компания. А.А.: Как вам известно, в 2009 году в рамках антикризисного плана правительства для решения проблем дольщиков и стабилизации ситуации на рынке недвижимости было создано АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына». За короткий период созданы эффективные модели отбора и финансирования объектов строительства, разработаны условия финансирования достройки, минимальные требования к жилью и введен коэффициент новых технологий, что позволило улучшить качество достраиваемых жилых комплексов. В частности, повышалась стоимость объекта за счет внедрения застройщиком в проект энергосберегающих стекол, систем автоматизации, сигнализации, диспетчеризации и т.д. Все эти меры, включая контроль качества строительства, позволили добиться требуемого уровня стандартов жилья и в конечном итоге повысить качество проживания. Логичным шагом в развитии данного направления было создание в 2010 году нашей управляющей компании – ТОО «ФН Менеджмент», дочерней компании АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына». Пред компанией были поставлены две задачи: первая – это реализация государственной программы по арендному жилью, вторая – это организация процесса эксплуатации жилых комплексов. Изначально руководством головной организации были заданы высокие стандарты по работе с населением. Поэтому в условиях становления института арендного жилья особое внимание уделялось принципам открытости, прозрачности в работе с арендаторами и собственниками жилья, внедрению инноваций и передовых наработок. ЛИТЕР-Неделя: С какими результатами компания встретила свой первый день рождения? А.А.: Наша компания уже больше года активно осуществляет свою деятельность по обслуживанию жилых комплексов, достроенных АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына». В настоящее время в управлении компании находятся жилые комплексы «Акжайык», «Северное Сияние», «Аль-Арка», «Мария», АЖК «На водно-зеленом бульваре». В каждом доме есть управляющий жилым комплексом, который оказывает услуги в соответствии с тарифами, утвержденными общим собранием собственников помещений. Компания зарекомендовала себя как ответственный и серьезный игрок на рынке жилищно-эксплуатационных услуг. Нами заключен меморандум о сотрудничестве с Казахстанским центром модернизации и развития ЖКХ, а также налажены деловые отношения с отечественными и зарубежными организациями, связанными с отраслью ЖКХ. В течение этого года нами был наработан уникальный опыт в арендном секторе жилья, имеются успехи, отмеченные руководством города и агентством строительства и ЖКХ. Как и в любом новом деле, конечно, есть определенные упущения, но над ними ведется большая системная работа с целью улучшения функционирования управляющей компании. ЛИТЕР-Неделя: Как нам стало известно, совсем недавно ваша компания выпустила книгу «Азбука управляющего жилым комплексом». С какой целью было подготовлено это издание? А.А.: В процессе работы управляющая компания столкнулась со множеством проблем в сфере методологического обеспечения процесса управления домом: законодательством не регулируются многие значимые аспекты управления, классические методы менеджмента не всегда применимы в сфере ЖКХ. В этой связи с учетом наработанного опыта хотелось бы поделиться с читателями данной книги найденными подходами и инновациями в области управления жилыми комплексами, взаимодействия с жителями и арендаторами, видением развития ЖКХ. Конечно, мы не могли охватить всего и поэтому сделали акцент на основных направлениях. «Азбука управляющего жилым комплексом» разработана специалистами управляющей компании ТОО «ФН Менеджмент» и является своеобразным руководством – справочником для лиц, так или иначе связанных с оказанием услуг жильцам многоквартирных домов. Рекомендации и нормативы, содержащиеся в книге, рассматриваются как своеобразные стандарты требований к нашим управляющим жилыми комплексами. В издании рассмотрены общие вопросы организации эксплуатации жилого комплекса, определены параметры формирования тарифа, раскрыты вопросы создания кондоминиума и последующей юридической работы, а также предложены новые формы взаимодействия жильцов и обслуживающей организации. Думаю, что «Азбука управляющего жилым комплексом» будет полезна как управляющим компаниям, так и инициативным собственникам, которые занимаются или планируют заняться управлением своего многоквартирного дома. Мы надеемся, что наша работа поможет более глубоко понять принципы и специфику деятельности управляющей компании, направленной на оказание качественных услуг по управлению домами. ЛИТЕР-Неделя: Год назад в одном из своих интервью вы говорили о планах по внедрению нового подхода к управлению жилыми домами: единый диспетчерский пункт, использование интернет-технологий. Что действительно удалось внедрить на практике? А.А.: Начиная работу в секторе ЖКХ, мы изначально поставили себе задачу обеспечить прозрачность и доступность информации для общественности. Был создан сайт, на котором публикуются отчеты управляющих жилыми комплексами, новости и объявления компании, необходимая методическая документация, правила, схемы. Основная аудитория, на которую рассчитан интернет-ресурс, это жильцы домов, находящихся на обслуживании. Там же для них предусмотрена возможность направить свои жалобы и предложения непосредственно в компанию. Имя сайту было выбрано не случайно, выбор пал на старое, но всем хорошо известное слово – upravdom.kz. Название сайта говорит само за себя, сайт призван сделать управление жилыми комплексами наиболее эффективным и отрытым. Для наиболее часто задаваемых вопросов на сайте открыт раздел FAQ (вопрос – ответ). Стоит отметить, что за год с момента создания наш сайт набрал более 10 тысяч посещений интернет-пользователями. В настоящее время начата работа по автоматизации деятельности компании. ЛИТЕР-Неделя: Какие планы у компании относительно присутствия на рынке оказания эксплуатационных услуг? Какие планы у вашей компании на ближайший год? А.А.: В интервью, про которое вы упомянули ранее, я говорил о том, что по итогам года мы планируем проводить опрос жильцов – как дольщиков, так и наших арендаторов. По результатам опроса будут приняты решения по дальнейшему присутствию управляющей компании на рынке эксплуатационных услуг. Сегодня опросы среди жильцов проводятся на ежеквартальной основе, и мы знаем как свои сильные, так и слабые стороны. К сожалению, компания с государственным участием имеет ряд ограничений, связанных с существующей системой государственных закупок, что многократно снижает оперативность действий. Это приводит к тому, что частные компании могут более оперативно и гибко подходить к решению проблем дома, именно поэтому было принято решение о привлечении сторонних обслуживающих компаний на конкурсной основе. При этом управляющая компания как представитель собственника оставляет за собой право инициирования проведения конкурса, установления стандартов обслуживания и контроля за соблюдением данных стандартов. Думаю, при таком подходе нам удастся создать прозрачную конкурентную среду, в результате чего выиграют все. ЛИТЕР-Неделя: На ваш взгляд, какие проблемы в реформировании ЖКХ на сегодняшний день существуют в РК? А.А.: Не секрет, что в настоящее время ЖКХ нуждается в серьезной модернизации и реформировании системы, требования к отрасли повышаются день за днем. Жилищно-коммунальное хозяйство является частью единого производственного и социального комплекса, входящего, в свою очередь, в хозяйственный комплекс Казахстана. Это означает, что противоречия и недостатки, присущие экономике страны в целом и любой ее отрасли, характерны и для сферы ЖКХ. Эта сфера жизнедеятельности на данном этапе несет в себе признаки кризисного состояния. Их высшим проявлением является нарастающая аварийность зданий и инженерных сетей, в том числе на примере целых городских систем. В настоящее время, по данным местных исполнительных органов, 50,1 млн кв. метров (32%) жилищного фонда требуют ремонта, а 3,8 млн кв. метров (2%) – это аварийное жилье, подлежащее сносу. Причина заключается в непрерывном увеличении числа жилых зданий, находящихся в аварийном состоянии или требующих комплексного капитального ремонта. В результате растет степень изношенности основных фондов ЖКХ . Уровень надежности инженерных коммуникации в Казахстане в десятки раз ниже, чем в европейских странах. Существенной особенностью отрасли является проявление негативных последствий монопольного положения предприятий – поставщиков и производителей услуг, выражающееся не только в необоснованном завышении цен и тарифов на них, но и в их неудовлетворительном качестве, надежности и экологической безопасности при отсутствии у потребителя возможности отказаться от данных видов услуг. Одной из серьезных проблем ЖКХ признано крайне неудовлетворительное техническое состояние действующих систем водоснабжения и канализации, более 60 % которых требуют полной замены. Из-за недостаточного финансирования, физического износа основных фондов организации ЖКХ большинства областей Казахстана работают не в эксплуатационном, а в аварийно-восстановительном режиме. В течение года на 100 км инженерных сетей приходятся 73 аварии (в Европе – в среднем 3). ЛИТЕР-Неделя: С чего, по вашему мнению, лучше начинать реформирование ЖКХ в части содержания жилого фонда? А.А.: Если говорить о жилом фонде, то на самом деле мы считаем, что реформирование должно начинаться с системы взаимодействия жильца и обслуживающей организации. Профессиональный подход, построение доверительных и партнерских отношений позволят повысить эффективность управления жильем. Сегодня повсеместно процветает иждивенческий подход к общедомовому имуществу, что приводит к взаимной безответственности участников отрасли ЖКХ. Изменение данного положения дел позволит ускорить все процессы, необходимые для перехода к новой прозрачной и эффективной системе управления в ЖКХ. Вторым этапом реформирования может стать повышение рентабельности бизнеса по управлению жилыми домами, что создаст здоровую конкурентную среду для развития компаний и повышения их профессионализма. ЛИТЕР-Неделя: Будете ли вы и дальше также активно участвовать в реформировании отрасли ЖКХ в нашей стране? А.А.: Безусловно, имея за плечами практический опыт, наработки, идеи и планы, наша компания планирует продолжать активное участие в обсуждении вопросов и проблем реформирования в отрасли ЖКХ. Вместе с тем выражу свое мнение: неверно было бы считать, что все существующие проблемы заключены в аварийном оборудовании, хроническом недофинансировании и монопольном положении предприятий отрасли. Во-первых, это замораживание платы за жилье и коммунальные услуги на уровне гораздо ниже фактической стоимости, односторонняя концентрация усилий на строительстве крупных жилых кварталов без развития качества предоставляемого жилья и инфраструктуры привели к тому, что во многих зданиях и квартирах сейчас существуют проблемы архитектурно-строительного характера. Связаны они с низким качеством строительных материалов и конструкций, с тем, что показатели по многим характеристикам зданий в эти годы были искусственно занижены (толщина стен, норма инсталляции и т.д.). Это касается и минимизации стандартных квартир, комплексная реконструкция которых уже сейчас будет дороже, нежели их снос и последующее новое строительство. Жилье, построенное в эти годы, в большинстве случаев требует не только ремонта, но и внедрения энергосберегающих технологий в целом. Как следствие затрачиваются значительные суммы (в том числе из городского бюджета) на эксплуатацию этих домов. Отдельно стоят вопросы точечной застройки городов, когда на существующие ветхие сети накладывались нагрузки строящихся домов, и т.д. Во-вторых, это необходимость совершенствования системы управления сферой ЖКХ. Так, недостаток средств на содержание и ремонт объектов ЖКХ из-за нерационального механизма их формирования и использования, частых и неоправданных реорганизаций структуры управления ЖКХ привел к резкому снижению надежности функционирования этих объектов. Значительно увеличилась их аварийность. Данная ситуация усугубляется тем, что у акиматов нет права финансировать ремонт многоквартирных домов, если они не подпадают под чрезвычайную ситуацию, а КСК и управляющие компании так и не стали полноценным, действенным инструментом управления. Управление на этом уровне смешалось с производственной деятельностью: КСК сами управляют, сами производят ремонтные и хозяйственные работы, качество, объемы и стоимость которых сложно проверить. В-третьих, это законодательная работа по ужесточению мер ответственности обслуживающей компании и непосредственно самих жителей. Следует констатировать, что приватизация жилищного фонда в Казахстане не привела к созданию полноценного института частной собственности на жилье. На самом деле приватизация привела лишь к существенному расширению прав квартиросъемщиков по использованию квартир в жилищном фонде. Да, владельцы квартир могут распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, покупать, дарить, представлять как залоговое имущество. Но инженерные коммуникации, лестничные площадки, лифты, придомовая территория остаются бесхозными. Ярким показателем этого является тот факт, что только на 8,5% объектов зарегистрированы кондоминиумы. Структура тарифов на обслуживание и их обоснованность на государственном уровне не регулируются. Граждане не могут воздействовать на правления КСК, а те в свою очередь – на неплательщиков. В результате взаимного недоверия и пренебрежения недвижимость ветшает, жильцы не чувствуют себя полноценными собственниками, а КСК не отвечают за результаты своей работы, что в конечном итоге приводит к замкнутости жильцов на собственных внутриквартирных проблемах, самостоятельному решению ремонтных и иных вопросов. ЛИТЕР-Неделя: Сегодня сплошь и рядом жильцы выражают недовольство качеством услуг по обслуживанию жилым домом. В чем причина? Почему существующие КСК и ТОО в большинстве своем не устраивают людей? А.А.: Основной причиной существующего недовольства я считаю отсутствие прозрачной системы отчетности КСК и управляющих компаний перед своими потребителями. Непрозрачность влечет за собой снижение или полное отсутствие доверия со стороны жильцов, а если на это накладываются житейские проблемы, связанные с затопами, порывами, авариями, то возникает ощущение, что деньги, оплачиваемые жильцами, используются не по целевому назначению. Надо отметить, что иногда так и происходит, обслуживающая компания, имея несколько домов, начинает использовать накопленные сборы на нужды другого дома. Высокий уровень недоверия жителей приводит к снижению уровня платежей, денег не хватает, и проблемы дома множатся. Возникает ситуация, когда жильцы применяют правило: «Давайте платить как можно меньше, чтобы не смогли украсть». Это замкнутый круг, выйти из которого можно, только изменив отношение к данной проблеме как потребителей, так и услугодателей. Если создать систему, при которой все движения поступивших денег будут прозрачны, а ответственность жильца за неплатежи будет повышена, то платить станет выгодно, так как деньги фактически будут вкладываться в собственность жильца. Примечателен в этой связи опыт Австрии. Там люди изначально знают, в каком доме они будут жить, какие у них будут права и обязанности. Не согласен – ищи квартиру в другом месте. Муниципалитеты полностью отказываются от обслуживания зданий, где отсутствуют товарищества собственников жилья. Создание товариществ для них выгодно, а потому они всячески способствуют их организации. Решение собрания ТСЖ обязательно для всех жильцов. Понятно, что возможности у всех разные. Но товарищество в этом случае не проявляет снисхождения к своим членам. Задуман, например, капитальный ремонт дома, но не каждый жилец может внести необходимую сумму. В этом случае ему предлагают выйти из товарищества, а значит, покинуть дом. Такая практика находит отражение и в соответствующих законодательных актах, принятых в Австрии. Впрочем, не надо думать, что перед жильцами ставят неразрешимую задачу: или – или. Чаще всего выход находится. Не очень состоятельным людям муниципалитеты предлагают субсидии, которые расходуются на целевые жилищные нужды. Другая помощь местных властей – это освобождение товариществ от части налогов и расходов, которые те несут. С другой стороны, необходимо повысить ответственность КСК за расходование средств. Я думаю, интернет-технологии, как самый дешевый способ распространения информации, должны стать основой решения проблемы прозрачности и общедоступности информации от управляющих компаний и КСК. В будущем каждое КСК будет иметь свой интернет-ресурс, на котором в обязательном порядке будет публиковать отчеты, информационные меморандумы установленной формы. ЛИТЕР-Неделя: По вашему мнению, достаточно повысить прозрачность и сразу повысится качество обслуживания? А.А.: Думаю, вопрос необходимо решать на системной основе. Сегодня в системе управления ЖКХ существует серьезная проблема: в отрасли отсутствуют механизмы взаимной ответственности и заинтересованности потребителей и производителей услуг ЖКХ, направленные на их эффективное и качественное обслуживание. Не создан реальный механизм стимулирования ресурсосбережения. Договоры на коммунальное обслуживание заключаются формально и не обеспечивают минимальных стандартов качества обслуживания. Из вышесказанного следует, что структура ЖКХ сегодня имеет как определенные начала рыночной экономики, так и остатки административного управления. Предприятия ЖКХ сейчас находятся на пересечении интересов различных хозяйствующих субъектов, которыми являются как местные органы разного ранга, так и отраслевые структуры. Все вышеперечисленные проблемы не только не получили должного решения, но и еще более обострились в последнее время. ЛИТЕР-Неделя: Какой совет вы бы дали вновь образуемым управляющим компаниям и КСК по работе с жильцами? А.А.: Обслуживающие компании должны в первую очередь осознавать, что они работают для людей и благодаря людям. Доверие, о котором я уже говорил, можно заработать только честным и упорным трудом. Именно в тесном взаимодействии с жильцами возможна эффективная работа на столь сложном участке – управление жилым комплексом. Еще раз подчеркну, что отрасль ЖКХ – это то, с чем человек сталкивается ежедневно. И от того, как слаженно будет работать команда, создающая тепло и уют в доме, зависит не только их благополучие, но и в целом настрой наших граждан.
Беседовала Инна НИГМАДЗЯНОВА, фото автора, Астана | |
|